Karadağ'da mülkün yasallaştırılması

Mülk sahipleri ve yatırımcılar için 2025'te gayrimenkulün Yasallaştırılması hakkında eksiksiz kılavuz

---

KARADAĞ'DA YENİ MÜLK YASALLAŞTIRMA YASASI 2025

Ağustos 2025'te Karadağ, Yasa Dışı Olarak İnşa Edilmiş (Yetkisiz) Binaların Yasallaştırılmasına İlişkin yeni bir Yasa çıkardı (6 Ağustos 2025 tarih ve 91/2025 sayılı "Karadağ Resmi Gazetesi" nde yayınlandı). Bu yasa, tam inşaat izni veya doluluk izni olmadan inşa edilen bir evin, dairenin veya ticari mülkün her sahibini doğrudan etkiler.

KRİTİK ÖNEME SAHİP:

Yasallaştırma başvuruları, yasanın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 ay içinde (2026 şubat ortasından önce) sunulmalıdır.

Ağustos 2025'ten bu yana noterler, "nema dozvolu" (izinsiz) statüsüne sahip mülklerle işlemleri ASKIYA aldı. Onaylanmış yasallaştırma belgeleri olmadan gayrimenkul satmak veya kiralamak imkansız hale gelir.

Yeni Kanunun Temel Hükümleri

Genişletilmiş Yasallaştırma Fırsatları

• Açık teknik, yasal ve bölgesel kriterler
• Yasa yürürlüğe girmeden önce inşa edilen nesneleri yasallaştırma yeteneği
• Başvuruların ve belgelerin elektronik olarak sunulması

Finansal Koşullar

• Konutlar için 30 yıla kadar ödeme taksit planları
• Toplu ödeme için% 20'ye varan indirim
• Sosyal açıdan savunmasız kategoriler için özel avantajlar (% 90'a kadar)

İdari Bölüm

• 500 m2'ye kadar olan nesneler belediyeler aracılığıyla yasallaştırılmıştır (opština)
• Büyük nesneler ve devlet yetkilileri aracılığıyla korunan bölgelerdekiler
• Gözden geçirme sürelerini temizle: 2 yıla kadar (3 yıla kadar olası uzatma ile)

Yasanın Emlak Piyasasına Etkisi

Ağustos 2025'ten bu yana noterler, nepokretnosti listesinde "nema dozvolu" (izinsiz) statüsüne sahip mülklerle işlemleri askıya aldı. Artık onaylanmış yasallaştırma belgeleri olmadan gayrimenkul satmak veya kiralamak imkansız hale geliyor.

SON BAŞVURU TARİHİ: 2026 ŞUBAT ortasına kadar

Bu, başvuruların sunulması için mutlak son tarihtir. Bu sürenin kaçırılması şu anlama gelir:

• Mülkün satılamaması veya kiralanamaması
• İdari para cezaları
• Artan emlak vergileri
• Zorla yıkım riski

---

KARADAĞ'DA YASADIŞI GAYRİMENKUL NEDİR

Yetkisiz Nesnenin Tanımı

Karadağ mevzuatına göre, yetkisiz (bespravni) bir nesne, bir bina veya bunun bir parçasıdır.:

• Građevinska dozvola (inşaat izni) veya başka bir resmi kanun olmaksızın inşa edildi, yeniden inşa edildi, genişletildi veya genişletildi
• İzin koşullarını ihlal ederek veya izin verilen alanı aşarak idam edildi
• Upotrebna dozvola'ya sahip değil (doluluk izni / kullanım izni)

Yetkisiz Nesneler Kategorisi Ayrıca şunları İçerir

• Konut veya ticari objelerle işlevsel bir bütün oluşturan yardımcı binalar
• Tarımsal kullanım için binalar
• İzinsiz kültürel miras nesneleri
• Kaba yapısal çalışmaların izinsiz yapıldığı yapılar

Tarihsel Arka Plan

Yugoslavya'nın 1991'de dağılmasından sonra yedi bağımsız devlet ortaya çıktı. Yerel yönetimler yeni bölgesel kalkınma projeleri oluşturmaya ayak uyduramadılar (ayrıntılı şehir planları - DUP). Bazı bölgelerde, dup'ler 20-30 yıl boyunca geliştirilmemiştir.

Sonuç olarak, mülk sahiplerinin resmi inşaat ruhsatı alma şansı yoktu. Hükümet yine de "Nema građevinske dozvole" (inşaat ruhsatı yok) notasyonu ile liste nepokretnosti sertifikaları yayınladı.

Turizm ve Sürdürülebilir Kalkınma Bakanlığı'na göre Karadağ'da yasadışı olarak inşa edilmiş yaklaşık 100.000 nesne var.

---

MÜLKÜN YASAL DURUMU NASIL KONTROL EDİLİR

Liste Nepokretnosti ile Doğrulama

Liste nepokretnosti, Karadağ'da tapu siciline benzer şekilde mülkiyet haklarına ilişkin birincil belgedir.

Adım 1: Nepokretnosti Listesini Alın

Belge elde edilebilir:

• Emlak İdaresinde (Uprava za nekretnine)
• E-Katastar elektronik portalı üzerinden
• Noterden
• Uzman ajanslar aracılığıyla

Maliyet: 3-5 Euro / Zaman çizelgesi: birkaç saatten 2-3 güne

Adım 2: "Podaci o teretima i ograničenjima" Bölümünü bulun

Bu, yükümlülükler ve kısıtlamalar hakkında bilgi içeren belgenin son veya sondan ikinci bölümüdür (G listesi).

3. Adım: Durumu Yorumlayın

YASAL NESNE:

"Ne postoje tereti i ograničenja" (Herhangi bir sınırlama ve kısıtlama yoktur)

YASADIŞI NESNE - Yasallaştırma Gerektirir:

• "Nema dozvolu"
• "GRADJEVİNSKU NİTİ UPOTREBNU DOZVOLU"
• "İnşaat izni olmadan"
• "İzgrađen bez građevinske dozvole"

DİĞER OLASI GİRİŞLER:

• Mortgage (hipoteka) - yasal statüyü etkilemez
• Mahkeme anlaşmazlıkları - geçici kısıtlama
• Kullanım hakkı - yasallaştırma gerektirmez

"Nema Dozvolu" Durumu Keşfedildiğinde Ne Yapmalı

1. Nesnenin geçmişini netleştirin - ne zaman yapıldığı, 2017-2018 ortofotoda görünüp görünmediği
2. Gönderilen yasallaştırma belgelerini kontrol edin
3. Yasallaştırma olasılığını değerlendirin - planlara uygunluk, konum
4. Yasallaştırma prosedürüne hemen başlayın

---

HANGİ NESNELER YASALLAŞTIRMAYA TABİDİR

Yasallaştırılabilecek Nesneler

Konut Nesneleri

• Özel evler (bireysel konut inşaatı)
• Çok apartmanlı binalar (konut kompleksleri)
• Yasallaştırılmamış binalardaki daireler
• Yasal evlere ek konut katları
• Villalar
• Şehir Evleri

Ticari Nesneler

• Mağazalar ve perakende satış yerleri
• Ofis binaları
• Restoranlar ve kafeler
• Oteller ve turistik daireler
• Depolar

Yardımcı Yapılar

• Garajlar
• Depolama tesisleri
• Hizmet binaları
• Yüzme havuzları ve spor tesisleri
• Teraslar
• Uzantılar

Yasallaştırma Olasılığı Kriterleri

Nesne şunları yapmalıdır:

• ✓ Mevcut ortofoto haritalarında görünür olun (2017-2018 veya sonraki anket)
• ✓ Kadastroya kayıtlı olmak (liste nepokretnosti var)
• ✓ Halka açık bir yoldan erişime sahip olun
• ✓ Kentsel planlama normlarına uymak (veya uyum sağlama yeteneğine sahip olmak)
• Komşuların haklarını ihlal etmemek (mülkiyet sınırları)

Yasallaştırılamayan Nesneler

Yasak Bölgeler:

• Özel izinler olmaksızın sahil şeridi (denize ilk 100 metre)
• Milli park bölgeleri
• Korunan doğa rezervleri
• Arkeolojik bölgeler
• Kamu yararına altyapı için belirlenmiş alanlar

Teknik Kısıtlamalar:

• Özellik sınırlarını aşan nesneler
• Geçici yapılar (temelsiz)
• Güvenlik tehdidi oluşturan nesneler
• Yasanın yürürlüğe girmesinden sonra izinsiz olarak inşa edilen binalar

Özel Durumlar

200 m2'ye kadar Birincil Konut:

Sismik analiz ve mimari proje olmadan basitleştirilmiş prosedür. Gereksinimler:

• Bunun tek konut olduğunun kanıtı
• Aile kompozisyonu sertifikası
• Noter tasdikli sorumluluk beyanı

Tasarruf: Teknik dokümantasyonda 2000-4000 €

Kıyı Bölgeleri:

Kıyı şeridindeki nesneler (denizden 100 metreye kadar) şunları gerektirir:

• Özel çevresel değerlendirme
• Su kullanımı için ek ücret (naknade za vodu): 30-60 €/m2
• Genişletilmiş inceleme süresi: 2 yıla kadar

---

YASALLAŞTIRMA BELGELERİ

TEMEL BELGE PAKETİ (tüm nesneler için)

Belge	Tanım	Maliyet
1. Yasallaştırma Başvurusu	Belediyeden veya çevrimiçi olarak form (obrazac)	Ücretsiz
2. Liste Nepokretnosti	Mülkiyet belgesi	5-50 €
3. Jeodezik Detaylandırma	Kesin ölçümlere sahip teknik belge (3 kopya)	300-1000 €
4. Kadastro Planının Kopyası	Arazi parsel sınırlarını gösterir	Detaylandırmaya dahil

Nesne Boyutuna Göre Ek Belgeler

200 m2'ye kadar olan Nesneler için (Birincil Konut) - BASİTLEŞTİRİLMİŞ PROSEDÜR

Sadece Gerekli:

• Temel belge paketi
• Nesne güvenliği için noter tasdikli sorumluluk beyanı
• Aile kompozisyonu sertifikası
• Karadağ'da başka konut bulunmadığının teyidi

Tasarruf: Teknik dokümantasyonda 2000-4000 €

200 ila 500 m2 arasındaki nesneler için

Temel pakete ek olarak:

• 5. Sismik Güvenlik Sertifikası (500-1500€)
• 6. Proje izvedenog stanja - Mimari proje (800-2500€)

500 m2'nin ÜZERİNDEKİ nesneler için

Yukarıdakilerin hepsine ek olarak:

• 7. Statik Kararlılık Sonucu (1500-5000 €)
• 8. Proje Revizyonu (1000-3000€)

Ticari nesneler için

İlaveten:

• 9. Yangın Güvenliği Denetimi (300-1000 €)
• 10. Sıhhi-Epidemiyolojik Sonuç (200-600 €)

Arazi Mülkiyeti Belgeleri

Kendi Arazisi:

• Arazi parseli için nepokretnosti listesi
• Kadastro planı

Eyalet Arazisi:

• Arazi alımı için başvuru
• 240 Aya kadar taksit planı (20 yıl)
• Fiyat: kadastro değeri + katsayısı

Başkasının Toprağı:

• Sahibinin onayı (saglasnost)
• Noter tasdikli anlaşma
• Veya mahkeme kararı

---

YASALLAŞTIRMA PROSEDÜRÜ: ADIM ADIM TALİMATLAR

AŞAMA 1: HAZIRLIK (1-3 ay)

Adım 1.1: Yasallaştırma Olasılığını Kontrol Etme

Ne yapmalı:

• Nepokretnosti listesini edinin
• Nesne durumunu kontrol et
• Nesnenin 2017-2018 ortofotoda göründüğünü doğrulayın
• Kentsel planlama bölgesine uygunluğu kontrol edin

Sonuç: Nesnenin yasallaştırılıp yasallaştırılamayacağını anlama

Adım 1.2: Jeodezik Detaylandırma Siparişi Verme

Ne yapmalı:

• Lisanslı geodetska organizacija'yı bulun
• Sipariş detaylandırma premera izvedenog stanja
• Sörveyörler ölçümler için siteyi ziyaret eder
• Dokümantasyon hazırlığı: 2-4 hafta

Maliyet: 300-1000 € / Sonuç: 3 kopya halinde detaylandırma

Adım 1.3: Kadastroda Detaylandırmanın Ovjerası (Sertifikasyonu)

Ne yapmalı:

• Detaylandırmayı Emlak İdaresine gönderin
• Ovjera için ödeme: kopya başına 5 €
• Onaylı kopyaları alın

Zaman çizelgesi: 3-10 iş günü

Adım 1.4: Kadastroya Kayıt

Nesne henüz kayıtlı değilse:

• Kayıt için başvuruda bulunun
• Sertifikalı detay ekleyin
• Kadastro numarası alın

Zaman çizelgesi: 15-30 gün / Maliyet: 10-20 €

Adım 1.5: Teknik Dokümantasyonun Hazırlanması

Nesne boyutuna ve türüne bağlı olarak:

• Sismik sonuç (200-500 m2)
• Mimari proje (200-500 m2)
• Stabilite analizi (500 m2'nin üzerinde)
• Gerektiğinde ek uzmanlık

Zaman çizelgesi: 1-2 ay / Maliyet: 0-8000 €

AŞAMA 2: BAŞVURU (1 gün)

Adım 2.1: Başvuru Yetkisinin Belirlenmesi

500 m2'ye kadar nesneler → Yerel özyönetim (opština)

500 m2'nin üzerindeki veya korunan bölgelerdeki nesneler → Devlet otoritesi

Adım 2.2: Eksiksiz Belge Paketi Gönderme

Nereye gönderileceği:

• Belediyenin Şehircilik Sekreterliği
• Veya elektronik portal (e-Uprava) aracılığıyla

Sonuç: Vaka numarası ile belge kabulünün alınması

AŞAMA 3: BAŞVURU İNCELEMESİ (2 aydan 2 yıla kadar)

İnceleme sırasında ne olur:

1. Resmi Belge Kontrolü: 15 gün

Gönderilen belgelerin eksiksizliğini ve doğruluğunu gözden geçirmek. Belgeler eksikse 8 gün içinde eksikliklerin giderilmesi için bildirim alırsınız.

2. Komisyon Sitesi Ziyareti: 30-60 gün

Dahil olmak üzere komisyon oluşumu:

• Kentsel planlama temsilcisi
• İnşaat müfettişi
• Mimar
• Jeodezist

Komisyon, gerçek durum eşleşmelerini ayrıntılı olarak doğrular, DUP uyumluluk ihlallerini kontrol eder.

3. DUP Uygunluk Kontrolü

Detaylı şehir planı ile karşılaştırma:

• Arazi kullanım amacı (konut, ticari, karma)
• İzin verilen maksimum bina parametreleri
• Sınırlardan uzaklık
• Yükseklik kısıtlamaları

4. Bölümler Arası Koordinasyon: Her otoriteden 30-60 gün

Gönderilen istekler:

• Çevre Koruma İdaresi
• Kültürel Mirası Koruma Müdürlüğü
• Kamu Hizmetleri
• Yangın Denetimi
• Sıhhi Muayene

5. Komunalije Hesaplaması

Finans departmanı nihai tutarı dikkate alarak hesaplar:

• Nesne alanı
• Konum (kıyı / merkez / çevre bölgesi)
• Amaç (konut / ticari)
• Yapım yılı
• Kadastro arazi değeri

6. Karar Verme: 60-180 gün (basit vakalar) 2 yıla kadar (karmaşık)

• Basit durumlar (tam DUP uyumluluğu): 60-90 gün
• Standart nesneler: 4-6 ay
• Karmaşık vakalar (küçük ihlaller): 6-12 ay
• Korunan bölgelerdeki nesneler: 2 yıla kadar (3 yıla kadar uzatma)

AŞAMA 4: YASALLAŞTIRMA KARARININ ALINMASI

Olumlu karar şunları gösterir:

• Nesneyi yasallaştırma izni
• Yasallaştırılmış nesnenin teknik özellikleri
• Görünümü uyuma getirmek için Smjernice (yönergeler)
• Koşulları yerine getirmek için zaman çizelgesi: 3 yıl
• Komunalije ücreti tutarı
• Ödeme koşulları (toplu ödeme veya taksit)

İnceleme ve itiraz süresi: 30 gün

Karar koşullarına katılmıyorsanız, şunları yapabilirsiniz:

• Açıklama iste
• Dosya temyizi
• Ek kanıt sağlayın

Karar yürürlüğe girer:

Temyiz başvurusu yapılmazsa 30 gün sonra veya temyiz incelemesinden sonra.

AŞAMA 5: KOMUNALİJE'YE ÖDEME

Ödeme seçenekleri:

1. Toplu Ödeme

• Karardan sonraki 30 gün içinde
• % 20'ye varan indirim%
• Zabilježba'nın derhal kaldırılması (gösterim)

2. Konut için Taksit Planı:

• 360 aya kadar (30 yıl)
• Aylık ödemeler
• Faiz ~ Yılda% 2,5
• Cezasız olası erken geri ödeme

3. Reklam için Taksit:

• 120 aya kadar (10 yıl)
• Faiz ~ baz oranın% 20 üzerinde

4. Turizm Objeleri:

• 60 Aya kadar (5 yıl)
• En yüksek faiz oranı

5. Faydaları ile:

• Sosyal kategoriler için
• Büyük aileler:% 50'ye varan indirim
• Bekar ebeveynler:% 90'a varan indirim
• Engelliler:% 70'e varan indirim

AŞAMA 6: UYUM SAĞLAMA (3 yıl içinde)

Kararda, makam, nesnenin dış görünüşünü kentsel planlama gerekliliklerine uygun hale getirmek için smjernice önerileri belirleyebilir.

Tipik gereksinimler:

• Cephe rengini değiştirme
• Çatıyı tek tip stile getirmek
• Pencere açıklıklarını değiştirme
• Bölgenin peyzajı
• Koruyucu çitin takılması

Zaman çizelgesi: Kararın geçerlilik tarihinden itibaren 3 yıl

Tamamlanma onayı:

• Komisyon nesneyi inceler
• Tamamlanan işin fotoğrafları
• İş tamamlama eylemi

AŞAMA 7: ZABİLJEŽBA'NIN KADASTRODAN ÇIKARILMASI

Tüm şartlar yerine getirildikten sonra:

1. Zabilježba'yı kaldırmak için başvuruda bulunun
2. Belgeleri ekleyin:
   • Yasallaştırma kararının kopyası
   • Ödeme onayı
   • Tamamlanan işin fotoğrafları
   • Komisyon yasası (gerekirse)
3. Son muayene (gerekirse)
4. Kadastro güncellemesi: 15-30 gün

AŞAMA 8: TAM YASALLAŞTIRMA

Nepokretnosti listesindeki son durum:

"Ne postoje tereti i ograničenja" (Herhangi bir sınırlama ve kısıtlama yoktur)

Bu ne verir:

• Nesne resmi olarak yasallaştırıldı
• Serbestçe satılabilir, bağışlanabilir, miras bırakılabilir
• Resmi kiralama imkanı
• Tüm yardımcı programların bağlantısı
• Teminata karşı kredi almak
• Mülkiyet sigortası
• Vergi yükünün azaltılması

---

YASALLAŞTIRMA ZAMAN ÇİZELGELERİ

ACİL: Başvuru

Son başvuru Tarihi: 2026 ŞUBAT ortasına kadar (yasanın Ağustos 2025'teki yürürlük tarihinden itibaren 6 ay)

Gönderilmezse ne olacak:

• Mülk satılamaması veya kiralanamaması
• İdari para cezaları
• Artan emlak vergisi
• Zorla yıkım riski

Yetkililer tarafından Başvuru İncelemesi

Sahne	Zaman çizelgesi
İlk belge kontrolü	15 iş günü
Basit durumlar (plana uyumlu)	60-90 gün
Standart nesneler	4-6 ay
Karmaşık vakalar	6-12 ay arası
Korunan bölgelerdeki nesneler	2 Yıla kadar (3 yıla kadar uzatma)

Koşul Yerine Getirme Zaman Çizelgesi

Nesneyi uyuma getirmek için (smjernice): 3 yıla kadar

Karar yürürlüğe girdiği andan itibaren

Toplam Yasallaştırma Süresi

Minimum (hepsi bir kerede): 4-6 ay

Standart: Koşullar için 8-12 ay + 1-3 yıl

Maksimum (karmaşık durumlar): Toplamda 5 yıla kadar

Yasal Prosedür Hızlandırma Yöntemleri

1. Komple paketi hemen hazırlamak - 1-2 ay tasarruf sağlar
2. İdari Usul Hukuku kapsamında "hızlandırma" hakkının kullanılması
3. Profesyonel eşlik - avukatlar tüm nüansları bilir
4. Toplu ödeme seçimi - öncelikli işleme
5. Proaktif iletişim - düzenli durum kontrolleri

---

YASALLAŞTIRMA MALİYETİ

1. ZORUNLU DOKÜMANTASYON GİDERLERİ

Hizmet	Nesne Boyutu	Maliyet
Jeodezik Detaylandırma	100 m2'ye kadar daire	300-500 €
	Ev 100-200 m2	500-800 €
	Ev 200-500 m2	800-1200 €
	500 m2'nin üzerindeki nesne	1200-2000 €
Kadastro sertifikası	3 kopya	15 €
Liste nepokretnosti	Nesne + arazi	6-10 €
Sismik sonuç	200-500 m2	500-1500 €
Mimari proje	200-500 m2	800-2500 €
Statik kararlılık analizi	500 m2'nin üzerinde	1500-5000 €
Proje revizyonu	500 m2'nin üzerinde	1000-3000 €

2. KOMUNALİJE ÜCRETİ (Ana Tutar)

Bölge	Konut Nesneleri	Ticari
Kıyı bölgeleri (Budva, Kotor, Tivat)	70-150 €/m2	100-200 €/m2
Merkezi alanlar (Podgorica, Nikšić)	40-80 €/m2	60-120 €/m2
Çevresel alanlar	20-50 €/m2	40-80 €/m2

Ek Ücretler ve indirimler:

• Toplu ödeme: +% 5 oran, ANCAK% -20 indirim
• Taksitli konut: yılda +% 2,5
• Taksitli ticari: baz üzerinden +% 20

Kıyı Bölgesi için:

Su kullanımı için ek ücret (naknade za vodu): 30-60 €/m2

36 Aya kadar taksit

TOPLAM MALİYET ÖRNEKLERİ

Örnek 1: 70 m2 Daire, Budva (birincil konut)

• Belgeler: 350 €
• Toplam: 7000 € (100€/m2)
• Toplu indirim: -1400 €

TOPLAM: ~5950 €

30 Yıllık taksitle: ayda ~ 20-25 €

Örnek 2: 180 m2 Ev, Kotor (ikincil konut)

• Belgeler: 3500 €
• Toplam: 16.200 € (90€/m2)
• Su ücreti: 5400 € (30€/m2)

TOPLAM: ~25.100 €

10 Yıllık taksitle: ayda ~ 220 €

Örnek 3: 300 m2 Daireler, Budva (ticari)

• Belgeler: 8000 €
• Toplam tutar: 54.000 € (180€/m2)
• Su ücreti: 15.000 € (50€/m2)

TOPLAM: ~77.000 €

5 Yıllık taksitle: ayda ~ 1350 €

Maliyetleri Düşürmenin Yolları

• Toplu ödeme -% 20'ye varan indirim (tasarruf 2000-15000 €)
• Sosyal yardımlar -% 50'ye varan büyük aileler için,% 90'a varan bekar ebeveynler için%
• Birincil ikamet durumu - basitleştirilmiş belgeler (tasarruf 2000-4000 €)
• Erken uygulama - gelecekteki artışları önler
• Profesyonel destek - maliyetli hatalardan kaçınır

---

Sınırlı haklar:

• İşletme lisansı alınamıyor
• Yasal faaliyetler kaydedilemiyor
• Hükümet programlarına katılamazlar
• Sübvansiyon veya yardım alamıyor

Yardımcı Program Bağlantı Sorunları

• Elektrik: Kamu hizmetleri şirketleri bağlantıyı reddedebilir veya mevcut bağlantıyı kesebilir
• Su temini: Resmi bağlantı imkansız, geçici çözümler kullanmalı
• Kanalizasyon: Şehir sistemine bağlanamıyor
• İnternet / Kablolu TV: Büyük sağlayıcılar hizmeti reddediyor

Artan tarifeler:

Kamu hizmetleri "gayri resmi" olarak bağlanırsa, tarifeler standarttan 2-3 kat daha yüksek olabilir

Mali Yaptırımlar

İdari Para Cezaları:

• Bireyler: 500 - 4000 €
• Girişimciler: 1000 - 12.000 €
• Tüzel kişiler: 5000 - 40.000 €

Tekrarlanan ihlaller:

• Para cezaları iki katına çıktı
• Olası cezai kovuşturma
• İnşaat faaliyetlerinin yasaklanması (şirketler için)

Artan Vergiler

Emlak vergisi:

• Standart oran: değerin% 0,25'i
• Yasadışı nesneler için: 2-3 kat artış
• 100.000 € 'luk evde 10 yıldan fazla fazla ödeme: 2500-5000 €

Yasadışı arazi kullanımı için ücret:

• yıllık arsa değerinin% 3-7'si
• Son ödeme tarihi muafiyeti yok
• Yıllık olarak birikir

İdari Sonuçlar

Sömürü yasağı:

• Müfettişin kullanımı durdurma emri
• Kapı ve pencerelerde mühür
• Yardımcı programların bağlantısının kesilmesi
• İdari gözetim

Düzenli denetimler:

• İnşaat denetimi: yıllık
• Kentsel planlama denetimi: gerektiği gibi
• Yangın denetimi: ticari amaçlı
• Sıhhi muayene: gıda işletmeleri için

İhlaller için ek para cezaları:

• Mühürlü nesneyi kullanma: 2000-8000 €
• Müfettişin engellenmesi: 1000-5000 €
• Yanlış bilgi: 500-3000 €

Nesnenin Fiziksel Yıkımı

Yıkım mümkün olduğunda:

• Yasanın izinsiz yürürlüğe girmesinden sonra inşa edilen nesne
• Özel olarak korunan bölgede yer almaktadır
• Güvenlik tehdidi oluşturur
• Yasallaştırma reddi + gönüllü yıkım süresinin sona ermesi

Yıkım prosedürü:

1. Müfettişin yıkım emri
2. gönüllü yıkım için 30 gün
3. Uyulmazsa - zorla yıkım
4. Tüm masraflar mal sahibi tarafından karşılanır

Zorla yıkımın maliyeti:

• Küçük nesne: 5000-15.000 €
• Orta ev: 15.000-40.000 €
• Büyük bina: 50.000-200.000 €

Ek masraflar:

• Enkaz kaldırma: 50-150 € / m3
• Arazi restorasyonu: 2000-10.000 €
• Yasal maliyetler: 1000-5000 €

Mülkiyet Devalüasyonu

Nesne Durumu	Piyasa Fiyatının% 'si
Yasal nesne	100%
2025 yılına kadar "nema dozvolu" ile	70-85%
2026'dan sonra "nema dozvolu" ile	40-60%
Yıkım riski ile	10-20%

200.000 € değerindeki evde kayıp örneği:

• Şimdi: ~ 140.000-170.000 € 'ya satış (zarar 30-60 bin €)
• 2 Yılda: ~ 80.000-120.000 € 'ya satış (zarar 80-120 bin €)
• Yıkım tehdidi ile: ~ 20.000-40.000 € 'ya satış (zarar 160-180 bin €)

Yasal Riskler

Komşu davaları:

• Sınırları ihlal ettiği için
• Işığı / görünümü engellemek için
• Vakıflara zarar vermek için
• Tazminat: 5000-50.000 €

Eyalet davaları:

• Yasadışı arazi kullanımı için
• Çevresel zararlar için
• Kıyı bölgesi ihlalleri için
• Tazminat: 10.000-500.000 €

Yabancılar için Sonuçlar

Oturma izni sorunları:

• Geçici ikamet yenilemesini reddedebilir
• Daimi ikametgahı iptal edebilir
• Vatandaşlık başvurusu ile ilgili komplikasyonlar

İtibar riskleri:

• İhlal veritabanına giriş
• Gelecekteki mülk alımlarıyla ilgili komplikasyonlar
• İşletme açma sorunları

Turizm işletmesi için Sonuçlar

Faaliyet yasağı:

• Turist ruhsatı alınamıyor
• Mevcut lisans iptali
• Rezervasyon platformlarından kaldırma
• Turizm bölgesinden dışlanma

Finansal kayıplar:

• Sezon geliri kaybı: 10.000-100.000 €
• Misafir iptal tazminatı
• Platform cezaları
• İtibar hasarı

---

PROFESYONEL YASALLAŞTIRMA YARDIMI

Yasallaştırma Merkezi

Karadağ'da her tür nesne için mülkün yasallaştırma sürecinde kapsamlı profesyonel yardım sağlayan uzmanlaşmış kurum.

Hizmetlerimiz

İlk Danışma ve Nesne Denetimi

Neyi kontrol ediyoruz:

• Kadastrodaki mevcut durum
• Liste nepokretnosti analizi
• Yasallaştırma olasılığı değerlendirmesi
• Olası sorunların belirlenmesi
• Ön maliyet hesaplaması
• Zaman çizelgesi belirleme

Sonuç: Öneriler ve eylem planı içeren ayrıntılı rapor

Maliyet: Tam eşlik siparişi ile ÜCRETSİZ

Hukuki Destek

Biz hallederiz:

• Tüm başvuru ve taleplerin hazırlanması
• Belediye ile etkileşim
• Hükümet organlarındaki çıkarlarınızı temsil etmek
• Tüm onayların alınması
• Son teslim tarihlerine uygunluğun izlenmesi
• Gerekirse itirazlar
• Mahkemede yasal koruma

Özellik: Yetkililerin yasal son teslim tarihlerini karşılamaması durumunda İdari İhlaller Yasası uyarınca "hızlandırma" mekanizmasını kullanıyoruz

Teknik Dokümantasyon Organizasyonu

Ortaklarımız - lisanslı uzmanlar:

• Geodetska organizacija - premera geliştirmenin detaylandırılması
• Mimarlık bürosu - projekat izvedenog stanja
• Mühendislik hizmetleri - sismik analiz ve stabilite doğrulaması
• Uzman değerlendiriciler - ek uzmanlık

Avantajları:

• Deneyime sahip doğrulanmış ortaklar
• İşaretleme olmadan en uygun fiyat
• Kalite garantisi
• Hızlı geri dönüş

4. Tam "Anahtar Teslimi" Süreç Desteği

Neler dahil:

• Aşama 1: Denetim ve strateji (1-2 hafta)
• Aşama 2: Dokümantasyon hazırlığı (1-3 ay)
• Aşama 3: Başvuru (1 gün)
• Aşama 4: Refakatçiyi gözden geçirin (2-24 ay)
• Aşama 5: Karar alma ve ödeme (hazır olarak)
• Aşama 6: Koşulların yerine getirilmesine yardım (3 yıla kadar)
• Aşama 7: Zabilježba'nın kadastrodan çıkarılması (final)

5. Özel Hizmetler

Yabancılar için:

• Dokümantasyon çevirisi
• Vekaletname hazırlama
• Uzaktan servis
• İngilizce konuşma desteği

Ticari gayrimenkul için:

• İşletme ruhsatı hazırlama
• Yangın güvenliği koordinasyonu
• Sıhhi gereksinimler
• Faaliyet izinleri

Sorunlu bölgeler için:

• Korunan alanlar
• Kıyı şeridi
• Milli parklar
• Kültürel miras alanları

6. Uzaktan Servis

Yurtdışındaki müşteriler için:

• Video danışmaları
• Elektronik belge teslimi
• Tüm eylemler için vekaletname
• Düzenli raporlama
• Dünyanın herhangi bir yerinde belge teslimi

Neden Bizi Seçmelisiniz

• Deneyim ve uzmanlık - 500'den fazla başarıyla yasallaştırılmış nesne
• Kapsamlı yaklaşım - TÜM sorunları "anahtar teslimi" çözün
• Şeffaflık - işe başlamadan önce ayrıntılı tahmin
• Garantiler - açık yükümlülüklerle sözleşme
• Hız - gecikmeden hemen çalışmaya başlayın
• Bireysel yaklaşım - karmaşık durumlar için kişiselleştirilmiş çözümler
• Yasal koruma - çıkarlarınızın her aşamada savunulması

Hizmet Maliyetlerimiz

Hizmet Paketi	Nesneler	Maliyet
Temel paket	200 m2'ye kadar	itibaren 800 €
Standart paket	200-500 m2	itibaren 1200 €
Premium paket	500 m2'nin üzerinde, ticari	itibaren 2000 €

Sonuç Garantileri

Garanti ediyoruz:

• Olumlu karar almak (nesne kriterleri karşılıyorsa)
• Kararlaştırılan zaman çizelgelerine uygunluk (kontrolümüz dahilinde)
• Dokümantasyon kalitesi
• Komunalije'nin doğru hesaplanması
• Her aşamada yasal koruma

Bizim hatamızdan dolayı sonuç alınamadıysa:

• Ödenen tutarın tam iadesi
• Giderlerin telafisi
• Ücretsiz tekrarlanan deneme

nasıl başlanır

1. Adım: İletişim

Ofisimizi arayın, yazın veya ziyaret edin. Haftanın 6 günü çalışıyoruz.

Adım 2: Ücretsiz Danışmanlık

Durumunuzu tartışacağız, soruları cevaplayacağız, beklentileri önceden değerlendireceğiz.

Adım 3: Nesne Denetimi

Detaylı analizler yapacağız, önerilerle rapor hazırlayacağız ve maliyet hesaplaması yapacağız.

Adım 4: Sözleşme İmzalama

İşbirliğini resmileştireceğiz, tüm detayları tartışacağız, zaman çizelgeleri oluşturacağız.

Adım 5: İş Başlıyor

Hemen belgeleri hazırlamaya ve yetkililerle koordine etmeye başlıyoruz.

Müşteri Yorumları

Ivan P., Budva

"Budva'da bir daireyi Merkezden yasallaştırdık. Her şey hızlı ve profesyonelce yapıldı. Özellikle sürekli iletişim ve gizli ücret eksikliğinden memnun. Tavsiye ederim!"

Maria K., Kotor

"Kıyı bölgesindeki karmaşık vaka evi ile temasa geçtik. Avukatlar her şeyi halletti, gerekli tüm onayları aldı. Yardım için minnettarım!"

John D., Birleşik Krallık

"Bir yabancı olarak, yasallaştırma süreci konusunda endişeliydi. Merkez ekibi tam destek sağladı, her şey uzaktan yapıldı. Mükemmel hizmet!"

Sıkça Sorulan Sorular

S: Yasallaştırma zorunlu mu?

C: Evet, mülkü serbestçe elden çıkarmak istiyorsanız. Ağustos 2025'ten bu yana noterler "nema dozvolu" nesneleriyle yapılan işlemleri onaylamıyor.

S: Yasallaştırma ne kadar sürer?

C: Nesne karmaşıklığına bağlı olarak 6 aydan 2 yıla kadar. En önemli şey - 2026 şubat ortasından önce başvuruda bulunun.

S: Her şeyi kendim yapabilir miyim?

C: Evet, ancak uygulama, profesyonel desteğin süreci önemli ölçüde hızlandırdığını ve maliyetli hatalardan kaçınmaya yardımcı olduğunu gösteriyor.

S: Yasallaştırma reddedilirse ne olur?

C: Karara itiraz edilebilir. Gerekirse mahkeme de dahil olmak üzere her aşamada müşterilere yardımcı oluyoruz.

S: Komunalije'ye taksitle ödeme yapabilir miyim?

C: Evet, 30 yıla kadar konut nesneleri için, 10 yıla kadar ticari nesneler için.

---

YASALLAŞTIRMA MERKEZİ İLE İLETİŞİME GEÇİN

ZAMAN TÜKENİYOR! Son başvuru tarihi sınırlıdır: 2026 şubat ortasına kadar

Her gecikme günü:

• Devlet kurumlarında sırayı artırır
• Koşulları yerine getirme süresini kısaltır
• Para cezalarına ve yaptırımlara yaklaşıyor
• Mülk değerinizi düşürür

ÜCRETSİZ danışmanlık alın!

Telefon:+382 68 468 468

Telefon: +38268468468

Ofis: Karadağ, Bar, Budva, Podgorica sadece randevu ile

Çalışma Saatleri:

Pazartesi-Cuma: 9:00 - 18:00

Oturdu: 10:00 - 14:00

---

Karadağ'da 2025 Mülk Yasallaştırma Merkezi

Tüm hakları saklıdır. Kasım 2025 itibariyle güncel bilgiler.

Yasal Uyarı: Bu makale bilgilendirme amaçlıdır. Belirli nesnelerle ilgili kararlar için bireysel yasal danışma önerilir.

ŞİMDİ HAREKETE GEÇİN! Yatırımınızı KORUYUN!